האם אפשר להיות בעלים של בית בתאילנד?

הרבה מיתוסים יש על עניין בעלות על נכסים בתאילנד, ובראשה עומדת הדעה הרווחת (והמוטעית) שזרים אינם יכולים להיות רשומים כבעלים מלאים על נכסים בתאילנד. לצערנו הרב, הדבר מרחיק משקיעים רבים מלהשקיע בתאילנד וליהנות מתשואות ועליות ערך מדהימות שבישראל ניתן רק לפנטז עליהן. במאמר הבא נעשה סדר בדברים וננפץ את המיתוס אחת ולתמיד, ונראה מה באמת אפשר לעשות כשמדובר ברצון לקנות בית בתאילנד או להחזיק דירה להשקעה במדינה.

מקור הקונספציה

בתאילנד כמו במדינות רבות (גם בישראל) ישנם חוקים המגבילים אזרחים זרים מלהשתלט על קרקעות. הדבר נועד להגן על אזרחים תאילנדים ולמנוע עליית ערך מוגזמת של קרקעות שתמחץ את התאילנדי הממוצע מחוץ לשוק. לכן, משקיע שמעניין אותו בית בתאילנד או קניית מגרש צריך קודם להבין את נקודת המוצא החוקית שמנהלת כאן את כללי המשחק.

סעיף 86 של חוק המקרקעין התאילנדי אומר:
“Foreigners may acquire land by virtue of the provisions of a treaty giving the right to own immovable property and subject to the provisions of this Code."

כלומר, זרים רשאים לרכוש מקרקעין מכוח אמנה המקנה את הזכות לקנות נכסים שאינם ניידים.

יופי, אז אפשר?

לא, אי אפשר. החוק מדבר על אמנה שלא קיימת, אבל משאיר פתח לאמנה כזאת להיחתם בעתיד. לכן, נכון להיום, קניית בית בתאילנד בצורה ישירה על שם אזרח זר היא אינה אפשרית. זה אומר שעדיין אין דרך שבה זר יכול להחזיק בקרקע על שמו באופן ישיר.

אז לסיכום הנקודה הזאת, נכון לעכשיו אזרחים זרים אינם רשאים להחזיק בקרקעות בתאילנד. זהו החוק, וכדאי להכיר אותו כדי להבין איך פועלים בצורה נכונה ומותאמת למציאות.

בעלות על דירות בתאילנד

למזלנו הרב החוק לא חל באותה צורה על דירות בפרויקט מגורים, שכן אתם לא הבעלים של הקרקע. על דירות בתאילנד ניתן להיות בעלים 100%! מה שכן, ישנה הגבלה מסוימת וחשוב להבין אותה. עבור מי ששוקל לרכוש דירה להשקעה במקום קניית בית בתאילנד, כאן נמצאת אחת ההזדמנויות הגדולות במדינה.

סעיף 19 של חוק הקונדומיניום שנחתם בשנת 1979 אומר:
"Each condominium shall have aliens or corporate as indicated under Section 19 holding ownerships in the units collectively not exceeding forty-nine percent (49%) of the spaces of the whole units in such particular condominium at the time of making the registration of such condominium in accordance with Section 6."

כלומר, זרים יכולים להחזיק עד 49% משטחו הכולל של בניין המגורים.
אז נניח שיש לנו פרויקט של 100 דירות שכולן אותו הגודל. ניתן לרשום עד 49 מהן בבעלות מלאה על זרים (השיוך הזה נקרא Foreign quota כאן בתאילנד, או דירות על שם זר) וכל השאר צריכות להיות בבעלות תאילנדית.

בפרויקטים מסוימים שבהם קיים ביקוש גבוה מצד משקיעים זרים, ההגבלה הזאת תיצור הבדלי מחירים. מאחר והביקוש לדירות הרשומות על שם זר גבוה יותר, מחירן נוטה להיות יותר גבוה ביחס לדירות הרשומות על שם תאילנדי. הדבר יוצר לנו בתור משקיעי נדל"ן הזדמנויות, במיוחד למי שמעוניין להבין האם משתלם יותר דירה או בית בתאילנד, ועל זה נרחיב בהמשך המאמר.

אבל מה עם בתי קרקע?

אז כפי שרובכם כבר יודעים, על אף האיסור להחזיק בקרקע בתאילנד, יש המון זרים שהשקיעו בבתים פרטיים או קרקעות כאן במדינה והרווח היה יפה מאוד. הדבר אולי מפתיע, אבל אפשר לעשות את זה באופן חוקי לחלוטין בעזרת, תופים בבקשה…

חברה תאילנדית

חברה תאילנדית היא ישות משפטית לכל דבר ועניין, אשר על פי החוק אין הבדל מהותי בינה לבין אזרח תאילנדי בכל הנוגע לבעלות על נכסים. במילים אחרות, בעזרת הוקוס פוקוס משפטי אנחנו יכולים לפתוח חברה, למנות את עצמנו כדירקטורים ואז לרכוש את הנכס על שם החברה באופן חוקי לגמרי. כך מתאפשר למעשה לקנות בית בתאילנד גם כאשר מדובר על בית פרטי או מגרש.

יש לכך כמה יתרונות משמעותיים:

• קניה במחיר זול יותר מאשר נכס שרשום על שם זר
• תנאי תשלום נוחים יותר כאשר קונים ישירות מקבלן
• עקיפה של מס ההעברה (העומד על 2%) כיוון שכאשר תמכרו את הנכס, אתם בעצם תמכרו את החברה, וכך חוסכים את מס ההעברה מאחר שהבית נותר בבעלות של אותה ישות
• יתרונות מס אינדיבידואלים

מאידך, החסרון המשמעותי ביותר של השיטה הזאת הוא שלפי החוק התאילנדי, זרים יכולים להחזיק עד 49% ממניות החברה. הדבר מפחיד ישראלים רבים שכן זה אומר שאת 51 האחוזים הנותרים צריכים להשאיר בידי תאילנדים. עם זאת, חשוב להבין שהתאילנדים הללו אינם מחזיקים בזכויות שליטה אמיתיות. הם אינם יכולים למשוך כספים, לא למכור את החברה, או נכסים הנמצאים ברשותה, והכי חשוב: לא יכולים להדיח אתכם מהדירקטוריון.

אחד המנגנונים להגנה על השליטה הוא הנפקה של סוגי מניות עם זכויות הצבעה לא שוות: לכם יש 10 קולות על כל מניה שבבעלותכם ולתאילנדים יש רק קול אחד. ככה הם לעולם לא יוכלו להגיע לרוב כאשר מצביעים בדירקטוריון. זה לא הטריק היחיד כמובן ויש עוד, שאינני נכנס אליהם כאן כדי לא להעמיס יותר מדי על המאמר.

אם אתם עדיין חוששים, אני מזמין אתכם למבחן פשוט. מצאו 3 אנשים הגרים בתאילנד או שיש להם עסקים כאן ותשאלו אותם אם הם אי פעם שמעו על מקרה שבו תאילנדי השתלט על החברה של זר או עשה לו בעיות כלשהן. אני מתחייב שלמעט מקרים שבם הייתה מערכת יחסים אישית מורכבת, לא תשמעו על שום מקרה כזה.

איך פותחים חברה בתאילנד?

עבור האדם הממוצע, פתיחת חברה נשמעת כמו דבר מסובך מאוד, במיוחד אם עושים זאת במדינה זרה. אם ברצונכם לרכוש נכס בשיטה הזאת, חשוב שתדעו כיצד הדברים כאן מתנהלים לפי חוק, וכיצד נהוג לעשות את זה. חלק מהאנשים שבוחנים קניית בית בתאילנד מופתעים לגלות שזה למעשה תהליך די פשוט.

• משתמשים בעורך דין או רואה חשבון מקומי לפתיחת חברה
• בעלי המניות המקומיים הם עובדים באותו משרד
• לא להשתמש באשתכם אם היא תאילנדית
• מגישים דוח פעם בשנה באמצעות רואה החשבון
• אין לכם קשר אל בעלי המניות, אתם ככל הנראה אפילו לא תדעו איך קוראים להם או איך הם נראים

אני לא רוצה להיכנס כאן ליותר מדי פרטים כיוון שזה נושא נורא גדול ורחב, אבל אם אתם מתעקשים לרשום את אשתכם או מישהו שאתם מכירים כבעל מניות, תתקשרו אלינו לייעוץ לפני. זה חשוב במיוחד למי שמגיע לכאן מתוך רצון אמיתי להבין איך עושים קניית בית בתאילנד בצורה הנכונה ביותר.

שאלות נפוצות

האם אני יכול לקנות דירה על שמי בתאילנד?
כן, ניתן להחזיק בדירות בתאילנד תחת בעלותך המלאה. ההגבלה חלה רק על אדמות.

מה יכול לקרות לי אם אני קונה דירה בתאילנד תחת חברה שאני לא בעלים יחיד בה?
בפועל שום דבר. אני לא מכיר אף אחד שרכש נכסים כאן בתאילנד תחת שם חברה שבסופו של דבר נלקחו ממנו על ידי בעלי המניות. כל עוד אתם מתנהלים בצורה חוקית, אין בעיה.

כמה זמן לוקח לפתוח חברה בתאילנד?
כמה ימים עד שבוע.

האם זה חוקי ב100%?
התהליך הוא חוקי לחלוטין אם עושים אותו נכון. לייעוץ נוסף ללא עלות השאירו פרטים ונחזור אליכם תוך 24 שעות.

כמה עולה לפתוח חברה בתאילנד?
העלויות משתנות בין משרדי עורכי דין ורואי החשבון. רוב המשרדים לא יקחו יותר מ50,000 באט. אפשר למצוא גם ב25,000 באט, אבל הצעות נמוכות מדי צריכות להדליק נורה אדומה.

לסיכום

עכשיו שיש לכם חברה, אתם יכולים לקנות אדמה בתאילנד תחת שם החברה או לקנות דירות שמשויכות למכסה התאילנדית וליהנות מתשואות גבוהות יותר שזר שבוחר לקנות דירה על שמו לא תמיד מקבל. עבור מי שמתעניין ברצינות ב בית בתאילנד, אפשר לראות שהמדינה מציעה מגוון דרכים חוקיות ובטוחות לפעול בהן. אם יש לכם שאלות, או שאתם עדיין מבולבלים לגבי איך נכון לבצע קניית בית בתאילנד, השאירו פרטים למטה או התקשרו אלינו ונחזור אליכם עד 24 שעות לשיחת ייעוץ ללא עלות.

סוואדיקה נדל"ן.